На Ваш запрос об организации строительства складского комплекса на земельном участке, правообладателями которого являются физические лица (ИП), сообщаем следующее.
В целом описываемая Вами правовая конструкция не противоречит действующему законодательству и является допустимой.
Как следует из п. п. 16, 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», в коммерческом строительстве есть три основных лица, наделённых правовым статусом:
― застройщик. Им является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему (по общему правилу) земельном участке строительство, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ);
― технический заказчик. Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Функции технического заказчика, по общему правилу, могут выполняться только членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства (п. 22 ст. 1 ГрК РФ);
― инвесторы. Инвестором является физическое или юридическое лицо, осуществляющее капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлечённых средств (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»).
Таким образом, исходя из действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практики, ключевым субъектом строительства является застройщик как правообладатель земли. Технический заказчик является посредником, он заключает договоры с подрядчиками от имени застройщика. Застройщиком может выступать в том числе и физическое лицо. В рассматриваемом случае застройщиком должен быть индивидуальный предприниматель, поскольку именно он обладает правами на землю.
Законодательство предусматривает возможности совмещения функций: застройщик вправе передать свои полномочия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (п. 16 ст. 1 ГрК РФ); заказчиками могут быть инвесторы (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»). Т. е. варианты правовых конструкций могут быть разные, со своими особенностями.
В то же время на практике выработаны определённые подходы, наиболее оптимальные для того или иного случая.
Особенности рассматриваемой ситуации следующие:
- В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ физическое лицо (в том числе ИП) не может выступать техническим заказчиком. Значит, его нужно привлечь со стороны. Им может быть организация «Скиф», если у неё есть членство в строительной СРО. Или же это должна быть другая организация.
- Важно понимать, что ИП не может взять на себя вообще никакие из функций технического заказчика. Не только потому, что ИП не является юридическим лицом, но и потому, что выполнение хотя бы части этих функций, перечисленных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, влечёт необходимость членства в СРО. Это подтверждает необходимость привлечения полноценного технического заказчика.
- Хотя в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик и вправе передать свои полномочия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику, в данном случае такая передача не может быть полной. У ИП уже имеется разрешение на строительство, поэтому, по нашему мнению, ИП не может совсем снять с себя функции застройщика, полностью передав их техническому заказчику.
Поэтому в рассматриваемой ситуации необходимо, на наш взгляд, применять традиционную правовую конструкцию, при которой застройщик (ИП) аккумулирует у себя все затраты на строительство.
При такой схеме договор с генподрядчиком (или с подрядчиками) заключает технический заказчик (действующий от имени застройщика). Застройщик, в свою очередь, суммировав все затраты, полученные от технического заказчика, и собственные связанные со строительством расходы, если таковые имелись, выставляет сводный счёт-фактуру инвестору в части, соответствующей доле инвестора на построенный объект.
Таким образом, если техническим заказчиком будет не «Скиф», то «Скиф» не сможет заключить договор с генподрядчиком.
Кроме того, отметим, что заключение договора с генподрядчиком напрямую застройщиком несёт в себе риск признания передачи застройщику части полномочий технического заказчика и, как следствие, возникновения у застройщика обязанности членства в строительной СРО.
Что касается вычета НДС, то его применяют только конечные потребители строительства ― инвестор и застройщик в части причитающейся каждому из них доли построенного объекта.
Правомерность такого порядка подтверждается, например, в Письме Минфина РФ от 18.10.2011 № 03-07-10/15.
Хотя сводные счета-фактуры прямо не предусмотрены налоговым законодательством, их правовой статус выработан правоприменительной практикой. Выставление сводного счёта-фактуры предусмотрено также п. 2(1) Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.
Более того, сводный счёт-фактуру может выставить лицо, не являющееся плательщиком НДС, в том числе в связи с применением УСН. При этом у него не возникает реализации и, как следствие, обязанности уплачивать НДС в бюджет. Об этом высказался Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26.06.2012 № 1784/12. Суд отметил, что перевыставление застройщиком, применяющим УСН, счетов-фактур в адрес инвесторов направлено на реализацию последними права на возмещение НДС в размере, соответствующем стоимости полученного в собственность объекта капитального строительства. Вывод об обязанности «упрощенца» уплатить в бюджет НДС в связи с выделением им суммы налога в сводных счетах-фактурах основан на неправильном толковании положений пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ.
Таким образом, в рассматриваемом случае индивидуальный предприниматель, обладающий правами на землю, является застройщиком и вправе выставлять сводные счета-фактуры вне зависимости от того, является ли он плательщиком НДС. При этом обязанности по уплате в бюджет НДС не возникает, а право на вычет имеют только конечные потребители ― в части, соответствующей стоимости полученного в собственность объекта капитального строительства.