На Ваш запрос об учёте приобретаемого объекта недвижимого имущества и начислении налога на имущество организаций сообщаем следующее.
Положение по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01, утв. Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н, и Методические указания по бухгалтерскому учёту основных средств, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учёту в качестве основного средства с государственной регистрацией права собственности на него.
Как отмечено в п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, доведённого Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148, в случае приобретения в собственность объектов недвижимости приобретатель становится плательщиком налога на имущество организаций независимо от наличия государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в силу законодательства о бухгалтерском учёте такая регистрация не указана среди обязательных условий учёта соответствующих объектов на балансе в качестве основных средств.
Порядок учёта основных средств установлен ПБУ 6/01, согласно п. 4 которого основанием для постановки имущества на баланс в качестве основных средств является соответствие объекта условиям, перечисленным в данном пункте, а именно:
1) недвижимость предназначена для использования в производстве продукции (при выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд организации, для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
2) планируемый срок использования недвижимого имущества ― свыше 12 месяцев или более обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3) организация не намерена впоследствии продать данное имущество;
4) объект способен приносить организации доход в будущем.
Среди этих условий не указано наличие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Если объект недвижимости отвечает названным условиям, организация, получив его по акту приёма-передачи и введя в эксплуатацию, обязана учесть его на балансе в качестве основных средств, а тем самым и в качестве объекта обложения налогом на имущество организаций.
Аналогичное мнение содержится в Письме Минфина РФ от 22.03.2011 № 07-02-10/20.
Как отмечено в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учёту основных средств, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учёту. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учёту в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчёте к счёту учёта основных средств.
Де-факто в большинстве случаев недвижимость следует учитывать на балансе в качестве основных средств и начинать начислять налог на имущество сразу же после получения объекта от продавца.
В отношении объектов, налог на имущество по которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости, налогоплательщиком признаётся собственник такого объекта вне зависимости от учёта данного актива в качестве основного средства балансодержателем и отсутствия государственной регистрации права собственности, приобретённого вследствие сделки с ним (Письмо Минфина России от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419). В дополнение к указанным разъяснениям финансовое ведомство в Письме от 02.02.2016 № 03-05-04-01/4770 уточнило, что если у покупателя-балансодержателя право собственности на такой объект недвижимого имущества отсутствует, налогоплательщиком является продавец – собственник объекта.
Обоснование этого вывода следующее.
Согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости, подлежит налогообложению, по общему правилу, у собственника такого объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, если приобретённый объект недвижимого имущества подлежит обложению налогом на имущество по кадастровой стоимости, то плательщиком является та организация, на которую зарегистрировано это имущество в соответствующем периоде.
Если же приобретённый объект недвижимости подлежит обложению по балансовой стоимости, то налог на имущество начисляет покупатель после получения объекта от продавца вне зависимости от факта государственной регистрации перехода права собственности.