Гражданско-правовые и налоговые аспекты строительства складского комплекса на земельном участке, правообладателями которого являются индивидуальные предприниматели

На Ваш запрос об организации строительства складского комплекса на земельном участке, правообладателями которого являются физические лица (ИП), сообщаем следующее.

В целом описываемая Вами правовая конструкция не противоречит действующему законодательству и является допустимой.

Как следует из п. п. 16, 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», в коммерческом строительстве есть три основных лица, наделённых правовым статусом:

― застройщик. Им является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему (по общему правилу) земельном участке строительство, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства (п. 16 ст. 1 ГрК РФ);

― технический заказчик. Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. Функции технического заказчика, по общему правилу, могут выполняться только членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования или строительства (п. 22 ст. 1 ГрК РФ);

― инвесторы. Инвестором является физическое или юридическое лицо, осуществляющее капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлечённых средств (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»).

Таким образом, исходя из действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практики, ключевым субъектом строительства является застройщик как правообладатель земли. Технический заказчик является посредником, он заключает договоры с подрядчиками от имени застройщика. Застройщиком может выступать в том числе и физическое лицо. В рассматриваемом случае застройщиком должен быть индивидуальный предприниматель, поскольку именно он обладает правами на землю.

Законодательство предусматривает возможности совмещения функций: застройщик вправе передать свои полномочия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (п. 16 ст. 1 ГрК РФ); заказчиками могут быть инвесторы (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…»). Т. е. варианты правовых конструкций могут быть разные, со своими особенностями.

В то же время на практике выработаны определённые подходы, наиболее оптимальные для того или иного случая.

Особенности рассматриваемой ситуации следующие:

  1. В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ физическое лицо (в том числе ИП) не может выступать техническим заказчиком. Значит, его нужно привлечь со стороны. Им может быть организация «Скиф», если у неё есть членство в строительной СРО. Или же это должна быть другая организация.
  2. Важно понимать, что ИП не может взять на себя вообще никакие из функций технического заказчика. Не только потому, что ИП не является юридическим лицом, но и потому, что выполнение хотя бы части этих функций, перечисленных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, влечёт необходимость членства в СРО. Это подтверждает необходимость привлечения полноценного технического заказчика.
  3. Хотя в соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик и вправе передать свои полномочия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику, в данном случае такая передача не может быть полной. У ИП уже имеется разрешение на строительство, поэтому, по нашему мнению, ИП не может совсем снять с себя функции застройщика, полностью передав их техническому заказчику.

Поэтому в рассматриваемой ситуации необходимо, на наш взгляд, применять традиционную правовую конструкцию, при которой застройщик (ИП) аккумулирует у себя все затраты на строительство.

При такой схеме договор с генподрядчиком (или с подрядчиками) заключает технический заказчик (действующий от имени застройщика). Застройщик, в свою очередь, суммировав все затраты, полученные от технического заказчика, и собственные связанные со строительством расходы, если таковые имелись, выставляет сводный счёт-фактуру инвестору в части, соответствующей доле инвестора на построенный объект.

Таким образом, если техническим заказчиком будет не «Скиф», то «Скиф» не сможет заключить договор с генподрядчиком.

Кроме того, отметим, что заключение договора с генподрядчиком напрямую застройщиком несёт в себе риск признания передачи застройщику части полномочий технического заказчика и, как следствие, возникновения у застройщика обязанности членства в строительной СРО.

Что касается вычета НДС, то его применяют только конечные потребители строительства ― инвестор и застройщик в части причитающейся каждому из них доли построенного объекта.

Правомерность такого порядка подтверждается, например, в Письме Минфина РФ от 18.10.2011 № 03-07-10/15.

Хотя сводные счета-фактуры прямо не предусмотрены налоговым законодательством, их правовой статус выработан правоприменительной практикой. Выставление сводного счёта-фактуры предусмотрено также п. 2(1) Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Более того, сводный счёт-фактуру может выставить лицо, не являющееся плательщиком НДС, в том числе в связи с применением УСН. При этом у него не возникает реализации и, как следствие, обязанности уплачивать НДС в бюджет. Об этом высказался Президиум ВАС РФ в Постановлении от 26.06.2012 № 1784/12. Суд отметил, что перевыставление застройщиком, применяющим УСН, счетов-фактур в адрес инвесторов направлено на реализацию последними права на возмещение НДС в размере, соответствующем стоимости полученного в собственность объекта капитального строительства. Вывод об обязанности «упрощенца» уплатить в бюджет НДС в связи с выделением им суммы налога в сводных счетах-фактурах основан на неправильном толковании положений пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, в рассматриваемом случае индивидуальный предприниматель, обладающий правами на землю, является застройщиком и вправе выставлять сводные счета-фактуры вне зависимости от того, является ли он плательщиком НДС. При этом обязанности по уплате в бюджет НДС не возникает, а право на вычет имеют только конечные потребители ― в части, соответствующей стоимости полученного в собственность объекта капитального строительства.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *