ВОПРОС.

Учитывается ли в доходах арендодателем нежилого помещения, применяющим УСН с объектом налогообложения «доходы», поступающее от арендатора возмещение (компенсация) стоимости коммунальных и иных подобных услуг, предусмотренное договором аренды?

ОТВЕТ.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и внереализационные доходы. Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, внереализационные доходы ― в порядке, установленном ст. 250 НК РФ.

При этом доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Согласно ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчётами за реализованные товары (работы, услуги), выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

При этом ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов сумм возмещения стоимости коммунальных расходов (потреблённых электроэнергии, отопления и т. п.), поступающего арендодателю от арендатора.

Учитывая это, Минфином РФ в письмах от 18.04.2018 № 03-11-11/25816, от 12.02.2018 № 03-11-06/2/8403, от 25.12.2017 № 03-11-11/86266, от 18.07.2012 № 03-11-11/210, от 11.03.2012 № 03-11-11/72, от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145 и др. сделан вывод, что суммы таких возмещений учитываются арендодателем в доходах по УСН.

Судебная практика неоднозначна.

С мнением Минфина РФ согласился Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.07.2011 по делу № А14-16650/2009/583/24.

Противоположное мнение высказано, например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 12.05.2012 по делу № А07-11475/11.

В письме Минфина от 12.02.2018 № 03-11-06/2/8403 отмечено, что на арендодателей не распространяются положения пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, согласно которым не учитываются в доходах по УСН «доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения … с ресурсоснабжающими организациями».

Принимая во внимание всё вышеизложенное, по нашему мнению, суммы предусмотренного договором аренды возмещения стоимости коммунальных и иных подобных услуг, поступающие арендодателю от арендатора, подлежат учёту у арендодателя в доходах по УСН вне зависимости от применяемого типа объекта налогообложения («доходы» или «доходы, уменьшенные на величину расходов»).

Как вариант, можно заключить на коммунальные расходы при аренде отдельное соглашение ― агентское. В его рамках арендатор как принципал поручает арендодателю как агенту приобрести для него коммунальные услуги и перевести плату на счета их поставщиков, то есть ресурсоснабжающим организациям и иным компаниям, оказывающим услуги. Тогда стоимость таких работ (услуг) уже не будет доходом арендодателя. Правда, придётся обозначить и учесть в доходах агентское вознаграждение. Такой вариант подтверждается Минфином РФ в вышеназванных письмах.