Вопрос.

Облагается ли НДС реализация застройщиком апартаментов в составе построенного им туристического апарт-отеля?

Ответ.

Согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Критерии отнесения помещений к жилым сформулированы в п. п. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ. С их учётом Минфин РФ занимает позицию, что для целей применения названной льготы по НДС важен критерий возможности регистрации в помещении по месту постоянного проживания. В письме Минфина РФ от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 отмечено, что в случае реализации апартаментов, т. е. помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от НДС не применяется. Соответственно, операции по реализации апартаментов в общем случае подлежат обложению НДС.

В то же время для застройщика, работающего по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (далее ― «Закон о долевом строительства»), налоговым законодательством предусмотрена ещё одна льгота ― освобождение он НДС услуг застройщика (так называемой «экономии застройщика»): в соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключённого в соответствии с Законом о долевом строительстве, за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения при этом относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Следовательно, если у застройщика всю налоговую базу по НДС составляют услуги застройщика, то он будет освобождён от уплаты НДС, если построенные помещения не являются объектами производственного назначения.

Производственное назначение объекта должно предопределяться тем, используется ли он собственником для личных или семейных нужд, или же для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг, то есть для предпринимательской деятельности.

При этом заметим, что сама по себе констатация в договоре долевого участия факта производственного или непроизводственного назначения приобретаемого дольщиком помещения, равно как и обязательства использовать его определённым образом не имеет существенного значения.

В правоприменительной практике (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 24.05.2016 по делу № А78-10467/2015 (Определением ВС РФ от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 отказано в передаче дела для пересмотра), письмо Минфина РФ от 26.06.2012 № 03-07-15/67) отмечается, что функциональное назначение помещения как производственного или непроизводственного должно быть видно из проектной документации.

В то же время в рассматриваемом случае важнейшим критерием, по нашему мнению, должны выступать характеристики дольщика, приобретающего апартаменты.

Если дольщиками по договорам долевого участия являются физические лица, не зарегистрированные в качестве  индивидуальных предпринимателей, то применительно к их апартаментам можно с достаточной долей уверенности сделать вывод, что эти помещения не являются объектами производственного назначения.

Правомерность таких выводов подтверждает Минфин РФ: в письмах от 27.11.2018 № 03-07-07/85568, от 08.09.2016 № 03-07-11/52628, от 06.04.2016 № 03-07-10/19538 и др. отмечено, что определяющим фактором для освобождения от НДС является цель использования объекта; в том случае, если апартаменты приобретаются по договорам долевого участия физическими лицами и подлежат использованию в личных целях, то услуги застройщика не облагаются НДС.

Если же апартаменты приобретаются по договорам долевого участия юридическими лицами, то ситуация иная. Целью создания коммерческих организаций (ООО, АО) является ведение предпринимательской деятельности. Именно с этой точки зрения следует рассматривать приобретение ими любого имущества, в том числе апартаментов. Т. е. апартаменты будут выступать объектами производственного назначения, предназначенными для продажи, сдачи в наём, аренду и т. п. В этом случае освобождение от НДС услуг застройщика не применяется. Аналогичное мнение высказано Минфином РФ в письмах от 27.02.2013 № 03-07-10/5670, от 15.08.2012 № 03-07-10/17, от 23.03.2012 № 03-07-10/06 и др.

Таким образом, если в рассматриваемом случае, с учётом характеристик, отражённых в проектной документации, апартамент приобретается дольщиком – физическим лицом (не ИП), то, по нашему мнению, это позволит применить к услугам застройщика пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и не уплачивать НДС. Если же дольщиком выступает юридическое лицо, то в общем случае применить пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не удастся, и нужно уплачивать НДС. Варианты, при которых апартаменты приобретаются дольщиком – организацией для заведомо некоммерческих целей, или же если дольщиком является некоммерческая организация (потребительский кооператив, ассоциация, учреждение), редки и подлежат отдельному рассмотрению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *