ВОПРОС:

Каковы юридические возможности и последствия продажи АО в адрес ИП, проживающего в РФ, но не являющегося налоговым резидентом РФ (по НДФЛ), квартир по цене ниже рыночной для целей сохранения у ИП возможности применять УСН?

ОТВЕТ:

В соответствии с пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ не вправе применять упрощённую систему налогообложения организации, у которых балансовая (остаточная) стоимость основных средств, определяемая в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учёте, превышает 200 млн. руб.

При этом согласно п. 2 той же статьи «указанная в пп. 16 п. 3 настоящей статьи величина балансовой стоимости основных средств подлежит индексации на коэффициент-дефлятор».

Приказом Минэкономразвития России от 06.11.2025 № 734 соответствующий коэффициент-дефлятор на 2026 год установлен в размере 1,090.

Как следует из п. 6 Обзора судебной практики, доведённого письмом ФНС РФ от 30.07.2018 № КЧ-4-7/14643, ограничение по стоимости основных средств, предусмотренное п. 2, пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ, распространяется и на индивидуальных предпринимателей. При этом определение остаточной стоимости основных средств индивидуальным предпринимателем производится по правилам, установленным для организаций.

Таким образом, максимальная балансовая (остаточная) стоимость основных средств, имеющихся у ИП, для целей наличия возможности применения УСН составляет 218 млн. руб. (200 млн. руб. х 1,090).

Следовательно, для того чтобы ИП – покупатель квартир сохранил возможность применять УСН, покупная (договорная) стоимость квартир должна быть не выше 218 млн. руб. (при отсутствии у ИП других основных средств).

В рассматриваемом случае, как видно из регистров АО, балансовая (остаточная) стоимость квартир, которые планируется продать индивидуальному предпринимателю, превышает 218 млн. руб. и составляет (на 31.03.2026) 269 434 132,87 руб. Общая кадастровая стоимость квартир составляет 387 023 092 руб.

По общему правилу, договорная цена купли-продажи должна быть рыночной.

Раздел V.1 НК РФ предусматривает контроль за соблюдением рыночного уровня цены сделки с возможностью доначисления налогов, если сделка соответствует критериям контролируемой.

Учитывая, что в рассматриваемом случае цена сделки будет свыше 120 млн. руб. (абз. первый п. 3 ст. 105.14 НК РФ) и принимая во внимание формулировку абз. первого п. 2 ст. 105.14 НК РФ, а также учитывая положения абз. первого п. 1 той же статьи, мы не исключаем, что сделка будет признана контролируемой.

При этом, опираясь на правоприменительную практику, необходимо отметить, что налоговый орган вправе оспорить цену фактически любой сделки, указанную в договоре, если эта цена явно, т. е. существенным образом, отличается от рыночной. Этот вывод справедлив в том числе в отношении сделок, формально не являющихся контролируемыми.

Последствием будет доначисление налогов одной или обоим сторонам исходя из рыночной цены, применение пеней и штрафа.

Чётких критериев существенности отклонения цены от рыночной правоприменительной практикой не выработано. Обычно под этим понимается отклонение от рыночного уровня в несколько раз.

С этой точки зрения в рассматриваемом случае при цене сделки, например, в 205 млн. руб. отклонение от остаточной стоимости квартир (по данным АО), которая составляет 269 млн. руб., является не слишком значительным, в то же время отклонение от кадастровой стоимости, которая составляет 387 млн. руб. и в целом, как предполагается, соответствует рыночной, почти двукратное.

Прибавим к этому то обстоятельство, что пунктами 1, 2 ст. 54.1 НК РФ прямо запрещено «уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога», если именно эти было «основной целью совершения сделки».

В рассматриваемом случае контролирующим органам будет очевидно, что стороны сделки целенаправленно уменьшили её цену до уровня ниже 218 млн. руб., чтобы покупатель (ИП) имел возможность применять УСН и, как следствие, снижать собственную налоговую нагрузку.

Учитывая всё вышеизложенное, при продаже квартир по цене ниже рыночной (точнее ― ниже 218 млн. руб.) имеется риск доначисления АО налога на прибыль исходя из дохода, рассчитанного по рыночной цене сделки (п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Помимо этого, имеется косвенный налоговый риск в отношении ИП. Он выражается в следующем.

Если налоговый орган сочтёт, что цена не соответствует рыночной, то он повысит цену сделки до уровня, при котором балансовая стоимость основных средств у ИП будет превышать предел, дающий возможность применять УСН (218 млн. руб.). Как следствие, ИП будет рассматриваться в качестве плательщика НДФЛ, а не налога по УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Это, в свою очередь, повлияет на дальнейшее налогообложение ИП. Так, например, с доходов от своей деятельности ИП, не являющийся резидентом РФ, в общем случае должен будет уплачивать налог (НДФЛ) по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), что значительно выше ставок, предусмотренных УСН.

Степень риска увеличения налоговым органом цены до рыночного уровня и наступления вышеназванных неблагоприятных  налоговых последствий для АО и ИП мы оцениваем как среднюю.

Риск можно снизить, проведя перед сделкой независимую оценку квартир и подтвердив их рыночную стоимость в размере, соответствующем договорной цене.

Тем не менее полностью риск устранить не удастся.